Отличительная особенность ипотечного договора: банк получает дополнительные гарантии возврата кредита. Это связано с регистрацией залога на квартиру, приобретенную с помощью средств ипотеки. При образовании просрочки кредитная организация сможет взыскать долг за счет заложенной недвижимости. Впрочем, из этого правила есть ряд исключений.
Если получатель кредита банкротится, держатель залога сможет податься в реестр, чтобы требовать реализации жилья. Одним из последствий банкротства созаемщика по ипотеке почти всегда будет являться реализация заложенной недвижимости. Поговорим об этом поподробнее.
Отличия ответственности по обязательствам заемщика и созаемщика
Обязательными участниками ипотечного договора являются заемщик и банк. Первый приобретает квартиру за счет кредитных (подчас с добавлением собственных) средств, после чего регистрирует залог на жилплощадь в пользу банка. Регистрация залогового имущества является гарантией на случай возникновения просрочки и отказа вернуть кредит полностью. Еще одной обязанностью основного заемщика будет оформление страховки на квартиру.
Чтобы снизить операционные риски, к участию в договоре могут привлекаться иные лица на стороне получателя кредита — поручители и созаемщики.
Как правило, если получатель кредита находится в зарегистрированном браке, то его созаемщиком обязательно будет жена (или, соответственно, муж). В результате у них возникают одинаковые права на приобретенную квартиру.
Ответственность по ипотечным обязательствам есть у всех участников договора. Но порядок привлечения их к ответственности отличается:
- На основного заемщика возлагается полная ответственность, в том числе по внесению платежей точно в срок. Как только начнётся неуплата, банк будет в первую очередь взыскивать деньги именно с основного заемщика. Что вполне логично.
- По аналогичным правилам наступает ответственность созаемщика, т.е. требования ему могут предъявить одновременно с основным получателем кредита — при возникновении просрочки судебное и внесудебное взыскание зачастую начинается с обоих сразу либо с каждого из них отдельно.
- У поручителя возникает дополнительная ответственность — взыскание на него обратят только в случае, если основной заемщик откажется или не сможет погасить долг.
У поручителя не возникает никаких прав в отношении ипотечной квартиры. Но если дело дойдет до взыскания, то ему придется отвечать своим имуществом, в том числе личной недвижимостью. Активы поручителя могут реализовать приставы в рамках исполнительного производства.
Особенности банкротства при действующей ипотеке
Ключевым основанием для возбуждения банкротного дела является невозможность исполнять свои обязательства, в том числе по кредитам.
Эта ситуация может возникнуть у любого участника ипотечного договора. При этом банкротство заемщика или иных лиц может быть никак не связано с ипотечной задолженностью. Банкротиться можно (а иногда и нужно) при больших долгах по потребительским кредитам, даже если ипотечные обязательства исполняются должником точно в срок.
Кто может банкротиться
Правила банкротства описаны в законе № 127-ФЗ. Подать заявление в суд или в МФЦ могут и физлица, и индивидуальные предприниматели. Организации имеют право проходить банкротство в арбитражном суде. При этом статус должника повлияет и на порядок проведения банкротства, и на перечень обязательных этапов процедуры, и на характер последствий.
Что касается участников ипотеки, то каждый из них может банкротиться по собственной инициативе или по требованию кредиторов.
Банкротство созаемщика и основного заемщика допускается по любым видам обязательств, от ипотеки до налоговой задолженности:
- по кредитам;
- по микрозаймам МФО;
- по долгам ЖКХ;
- по дорожным штрафам;
- при невозврате долга частным лицам.
Поручитель аналогично может банкротиться по любым видам долгов, в том числе для освобождения от своих обязательств по ипотеке другого лица.
Основанием для возбуждения банкротного дела может быть определенная сумма задолженности. Например, через арбитраж необходимо банкротиться при сумме долга от 500 тысяч рублей. При меньшей величине просрочки поводом для обращения в суд за банкротством может быть один или несколько признаков неплатежеспособности — чаще это невозможность равноценно погашать все платежи при текущем уровне зарплаты.
Кредиторы могут и сами подать на банкротство своего должника — но здесь закон ограничивает их право на взыскание через признание несостоятельности долгом от полумиллиона рублей и трехмесячной просрочкой. Цель инициации банкротства со стороны кредиторов — получение денег за счет реализации активов должника.
Если у должника изначально нет никаких ценностей (квартиры, загородного дома, авто, редкой коллекции полотен Матисса и т.п.), кредиторы вряд ли станут его банкротить — процедура в таком случае попросту потеряет весь свой смысл, ведь в выигрыше от неё будет лишь сам неплательщик.
Иное дело — когда возникают просрочки по ипотеке. В такой ситуации спасти от реализации жилплощадь с обременением на 99,99% не получится, а значит, на торгах залоговый кредитор может получить все шансы закрыть свои требования.
Последствия для созаемщика при банкротстве основного заемщика
Если посмотреть на залоговую жилплощадь сквозь призму банкнотного дела, ключевая особенность ипотеки — возможность взыскания долга за счет квартиры, в противовес долгам, не имеющим материальной «подушки». Недвижимость под ипотечным залогом не подпадает под исполнительский иммунитет и может продаваться по требованию залогодержателя. В деле о банкротстве заложенную квартиру обязательно реализуют через аукцион, а у залогодержателя будет абсолютный приоритет при распределении вырученных за нее средств.
Если банкротится получатель кредита по ипотеке, для созаемщика могут наступить следующие последствия:
- так как на жилье под залогом не распространяются положения ст. 446 ГПК РФ, его оценят и выставят на реализацию через торги;
- банк-кредитор вправе продолжить взыскание с созаемщика после того, как обязательства основного плательщика ипотеки спишет суд, но полученных денег все равно не хватит для удовлетворения требований залогодателя;
- при возникновении долгов кредитная организация может требовать расторжения ипотечного договора и возврата остатка задолженности.
Если заемщик по ипотеке банкрот, реализовать могут не только заложенную квартиру, но и иные активы. В отношении созаемщика эти правила не действуют — если только он сам не подал на банкротство. Но имущество созаемщика могут продать при банкротстве его супруга, если таковое является общей собственностью.
Теоретически созаемщик может и не лишиться прав на недвижимость, если заемщик банкротится по иным просроченным кредитам. В этом случае банк-залогодержатель вправе не заявляться со своими требованиями в реестр. Тогда в отношении квартиры под залогом сохранится запрет на реализацию, поскольку продать такую квартиру на торгах без залогового кредитора недопустимо. Увы, но, справедливости ради, банк, выдавший ипотеку, редко упускает возможность вернуть своё досрочно.
При банкротстве заемщика — юридического лица не действует исполнительский иммунитет на любые виды имущества. Если организация ранее брала кредит для покупки коммерческой недвижимости и регистрировала на нее залог, реализация будет осуществляться по общим правилам.
Что ждет основного заемщика, если созаемщик по ипотеке банкротится
Банкротство созаемщика при ипотеке возможно в статусе физлица и ИП, а основаниями для подачи заявления в арбитраж или МФЦ могут быть как ипотечный долг, так и просрочки по иным обязательствам.
Вот какие последствия могут наступать для основного получателя кредита, если созаемщик решил банкротиться:
- если в состав реестровых требований входит ипотечный долг, то заложенную недвижимость продадут на аукционе;
- при банкротстве созаемщика по ипотеке и по другим кредитам недвижимость продадут, если банк подаст заявление в реестр;
- банкротство созаемщика по кредитному договору, не связанному с ипотекой, также может повлечь за собой реализацию заложенной квартиры.
Даже если созаемщик банкротится при долгах по иным обязательствам, а платежи по ипотеке вносятся исправно, банк может потребовать расторжения ипотеки.
Почему так происходит? Участие в договоре созаемщика служит дополнительным обеспечением возврата ипотеки, в то время как разорение одной из сторон становится причиной увеличения рисков для кредитной организации. Отсюда ее желание требовать, чтобы плательщики досрочно погасили обязательства — и залоговый кредитор имеет на это полное право.
Такие же последствия наступят при банкротстве одного из созаемщиков, если их было несколько. Все зависит от действий банка-кредитора. При отсутствии ипотечной просрочки у залогодержателя теоретически нет прямых причин заявлять требования в банкротном деле. Однако политика кредитной организации имеет основополагающее значение — и в абсолютном большинстве случаев кредитор пользуется своим правом принять участие в банкротстве должника.
У получателя кредита не так много вариантов защиты своих интересов, если банкротится созаемщик. Переживать за квартиру придется, даже если у банкрота возникли долги по иным кредитам и обязательствам. Но если задолженность напрямую связана с ипотекой, то шансы спасти жилье призрачны.
Задумайтесь о том, чтобы до подачи созаемщиком заявления на банкротство вывести его из ипотеки. Консультацию по этому вопросу вы можете получить у наших юристов.
Самый очевидный способ сохранить квартиру — полностью закрыть ипотечный долг. В этом случае банк-залогодержатель не станет заявлять о своих требованиях в банкротстве — на момент подачи заявления они будут уже удовлетворены.
Но здесь есть оговорка: если ипотека была погашена в ущерб остальным кредиторам, вероятность оспаривания этих платежей в процедуре серьезно вырастет.
Одновременное банкротство созаемщика и заемщика
Следует понимать, что ипотечный долг возникает параллельно у основного заемщика и созаемщика, так как у них равная степень ответственности. Следовательно, вполне возможно, к примеру, одновременное банкротство созаемщика-супруга по ипотеке и основного получателя кредита — его жены. Так как при ипотеке права и обязательства указанных лиц одинаковы, они не смогут препятствовать реализации заложенной квартиры.
Можно ли обанкротить созаемщика по ипотеке, но оставить квартиру за основным заемщиком?
Сделать это крайне сложно. Единственным реальным вариантом является полное погашение ипотеки за счет личных средств основного заемщика. И даже в этом случае нужно готовиться к судебному разбирательству и заручиться юридической помощью, так как остальные кредиторы все равно будут требовать включения недвижимости в конкурсную массу.
До банкротства созаемщика-мужа по ипотеке жена может полностью закрыть долг по договору. Это не запрещено. При этом из общих доходов семьи гасить ипотечный кредит не получится, так как эти средства войдут в конкурсную массу при личном банкротстве созаемщика. Основной заемщик может без риска оплатить ипотеку только деньгами, единолично ему принадлежащими:
- подаренными кем-то из родственников;
- оставшимися от продажи несовместного имущества — например, полученного по наследству;
- средствами, принадлежавшими заемщику до вступления в брак — они тоже годятся, поскольку не считаются общесемейной собственностью.
Впрочем, практика говорит об одном: не имеет значения, кто подаёт на банкротство — основной заемщик или созаемщик по ипотеке. Если за обремененные квадраты ещё платить и платить, даже без просрочек залоговый кредитор может заявиться в реестр и закрыть свои требования за счёт продажи ипотеки. При этом он имеет право на 80% выручки после торгов.
Что делать поручителю
Банкротство заемщика и поручителя идет по разным правилам. Так как у поручителя изначально нет прав на ипотечное жилье, он и не лишится его при несостоятельности заемщика (нечего лишаться). Но банк-залогодержатель сможет продолжить истребование с поручителя через суды и приставов. А уже в ходе взыскания могут реализовать личные активы поручившегося гражданина.
Если банкротится поручитель, это также меняет баланс сил, но за его долги на ипотечную квартиру в прямом смысле не могут обратить взыскание. При этом банк может все равно затребовать от стороны плательщиков досрочно выплатить ипотечные средства. Но почему?
Так как поручитель признается банкротом, то у банка-залогодержателя увеличиваются риски по договору.
Заемщику остается попробовать заменить поручителя на другое лицо, но на это должен дать согласие банк, как полноценный участник договора. Тем не менее, если платежи по ипотеке поступают вовремя, банк имеет право и не требовать досрочного расторжения договора. Опять-таки, все зависит от политики банка по этому вопросу.
Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве и как?
Многие нюансы банкротства регулируются не только напрямую федеральным законом № 127-ФЗ, но и судебной практикой. Например, важные вопросы, связанные с реализацией заложенного имущества, можно найти в Постановлении Пленума ВС РФ № 48:
- если в ходе банкротного дела залоговый банк не успеет заявить требования, то реализация единственной ипотечной квартиры без него не состоится, и заемщики сохранят ее за собой (такие случаи были);
- если кредитная организация подала требования, однако не указала на наличие залоговых обязательств, реализация квартиры тоже будет невозможна из-за нарушения порядка.
- если банк подал заявление и указал о наличии залога, он сможет определять порядок реализации квартиры, поскольку имеет преимущественное право перед другими кредиторами.
Если на горизонте замаячило банкротство, заемщику или созаемщику стоит оценить свои шансы и попробовать полностью закрыть ипотечные долги. Это позволит избежать реализации квартиры, так как с нее снимут залог. Но, повторимся, другие кредиторы вправе оспорить исключение жилья из конкурсной массы, если должник нарушил их интересы, предпочтя гасить долг только по одному обязательству, в то время как прочие задолженности продолжали увеличиваться.
При каких условиях забирают квартиру за долги без банкротства
Как мы поняли из вышеизложенного, жилье в кредит — это всегда риск. Ипотечную квартиру могут забрать за просрочку и без банкротной процедуры. Например, банк может заявить требование об обращении взыскания на жилье под залогом, если размер задолженности превышает 5% от стоимости недвижимости, а период просрочки составляет от трех месяцев. В любом случае, эти вопросы решаются в судебном порядке, а реализацией будут заниматься приставы на основании исполнительного документа.
Если созаемщик по ипотеке умер, его долги могут перейти на правопреемников. Такие обязательства возникают у наследников при принятии имущества покойного. После чего вступивших в наследство могут привлекать к ответственности за ипотечную задолженность. Также наследники, принявшие долги умершего, могут сами банкротиться — у них есть такое право. Для нового основного заемщика по завещанию это повлечет те же последствия, что описаны выше.
Но имеет ли смысл наследникам банкротиться, если можно просто отказаться от наследства и не связываться с долгами? В случае с ипотечным жильем все довольно однозначно. Но если по наследству переходит дом или квартира, которая остается для человека единственным местом проживания, то долг можно списать, а полученную недвижимость (если она не в залоге) исключить на основании 446 ГПК РФ.
Если вам нужна помощь в прохождении банкротства или защите имущественных интересов, обращайтесь к нашим специалистам. Мы разъясним положения судебной практики и законов и поможем выбрать оптимальный вариант защиты прав при банкротстве созаемщика по ипотеке.
Поможем законно списать долги
Юрист перезвонит через 1 минуту и проконсультирует. Это бесплатно.
